財聯社9月29日訊（記者 夏淑媛） 近日，國務院發布保險業“新國十條”，提出要發揮保險資金長期投資優勢。緊接著險資動作頻頻，以實際行動回應資本市場。

　　9月29日，據中國人保資產管理有限公司（以下簡稱“人保資產”）官微消息，該公司作為計劃管理人的“人保資產-華潤置地2024第1號消費基礎設施資產支持計劃”已成功設立發行，產品發行繳款規模53.34億元。

　　在業內人士看來，CMBS具有現金流穩定、期限較長、增信措施完備等特點，與保險資金的安全性、長期性偏好契合。尤其在目前房地產融資受限的背景下，發展以CMBS為代表的直接融資方式成為房地產企業資金周轉和發展壯大的重要工具。

　　在光大永明資產支靜雅看來，隨著發行效率的提高、產品發展的創新和信息披露制度的完善，保險資管CMBS市場的參與機構、底層發行主體及基礎資產類別有望進一步擴大，保險資管CMBS作為資產支持計劃的組成部分之一，發行量有望進一步增長。

　　53.34億！人保資產首單CMBS資產支持計劃設立發行

　　保險資管CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities），是指保險資產管理公司等機構作為受托人，以商業物業抵押貸款債權或相關債權作為基礎資產，通過預期現金流（如租金、物業費、商業管理費等）作為償付支持，設立資產支持計劃，并向合格投資者發行的受益憑證。

　　據悉，人保資產作為計劃管理人的“人保資產-華潤置地2024第1號消費基礎設施資產支持計劃”已于9月25日設立發行，產品發行繳款規模53.34億元。

　　人保資產表示，作為公司開發設立的首單CMBS資產證券化產品，該項目的落地基于深入貫徹落實黨中央、國務院關于盤活存量資產、擴大有效投資的戰略要求。

　　據了解，該項目的主要合作方為華潤集團核心成員華潤置地，這也是境內主要的消費基礎設施開發商和運營商之一，其底層資產為華潤廈門萬象城，位于廈門市最核心的火車站-蓮坂商圈，區域優勢明顯，商業聚集度高，在華潤在營購物中心中綜合排名位居前列，具有較好的現金流保障能力。

　　某保險資管人士對財聯社記者表示，在防范化解金融風險的背景下，CMBS這一創新金融工具具有發行價格低、流動性強、充分利用不動產價值等優勢。

　　“其核心在于將缺乏流動性，但能產生持續現金流的基礎資產自原始權益人處轉讓給特設目的實體，并通過內、外部信用增級提升基礎資產的信用級別，從而將基礎資產以資本市場上發行證券的方式出售。”

　　此外，目前商業地產庫存高企的挑戰下，CMBS為商業物業提供了更有競爭力的長期資金，優化了開發商的融資成本和資本結構，使開發商有強烈的意愿將資產從表內剝離到表外。“鑒于CMBS的本息償付來源于商業物業的經營收入，這將激勵開發商更關注資產本身質量，采取更為有效的資產運營措施來提高經營能力，創造更為持續穩定的租金收入，從而提升資產質量，解決庫存壓力。”上述人士表示。

　　助力商業物業去庫存，保險資管CMBS發行量有望進一步增長

　　當前，隨著房地產行業進入下半場，商業地產資本化成為政策支持的方向。近年來，我國陸續出臺多部重要文件，支持盤活存量資產。

　　其中，2022年5月，國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》。緊接著當年6月，上交所發布《關于進一步發揮資產證券化市場功能支持企業盤活存量資產的通知》，鼓勵和支持行業主體發行CMBS或類REITs等不動產類資產支持證券，增強存量資產流動性，降低企業融資成本。

　　值得注意的是，2024年6月7日召開的國務院常務會議，要求充分認識房地產市場供求關系的新變化，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場措施，對于存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、扎實推進。

　　從保險資金運用來看，早在2022年，國壽投資-首創鉅大奧特萊斯第一期資產支持計劃成功募集并設立，標志著保險版CMBS在保險市場實現首次落地，該產品采用單層SPV結構，底層資產是兩處位于昆明、重慶的奧特萊斯購物中心。

　　截至2022年末，中國市場累計發行291單CMBS，累計發行金額5893.17億元。

　　支靜雅介紹，與交易所和銀行間市場的同類產品相比，目前保險資管CMBS發行實踐仍處于起步階段，存在著發行規模較小、參與者較為單一，基礎資產類別不夠豐富等特點。

　　在其看來，隨著發行效率的提高、產品發展的創新和信息披露制度的完善，保險資管CMBS市場的參與機構、底層發行主體以及基礎資產類別等方面有望進一步擴大，保險資管CMBS作為資產支持計劃的組成部分之一，發行量將有望進一步增長。