□鵬華美國房地產基金基金經理 朱慶恒

　　近期，筆者參加了美國NAREIT(全美房地產投資信托協會)在達拉斯舉行的2017年度大會并調研了美國REITs以及相關行業。此次調研主要拜訪REITs管理層(共20家)、REITs持有物業(8家)以及與REITs行業專家進行溝通討論。以下是本次實地調研的一些心得體會。

　　目前全球已經有37個國家或地區推行了REITs立法，正在處于考慮推行REITs的國家包括中國、印尼、波蘭和瑞典等8個國家。美國是全球最大的REITs市場，從1990年末至2017年10月期間，美國上市REITs市值總規模增長約130倍至1.11萬億美元，平均年化增長率約20%。一直以來，商業房地產的發展主要由經濟增長(GDP)驅動。NAREIT的數據顯示，商業房地產與GDP的相關性達到0.7。目前美國經濟仍保持良好勢頭，經濟過熱情況不明顯。同時，美聯儲也時刻保持著警惕，開始有序退出量化寬松計劃，開啟加息周期。

　　通常而言，美國REITs的內在價值是其持有物業的總凈值，物業凈值本身是由物業產生現金流的能力所驅動，以及物業管理的能力。物業的質量保證了增長空間(租金增長和凈值增長)，從而決定了REITs的內在價值，同時也反映了REITs的管理水平。100%的出租率并不是最理想的，因為沒有增長空間，反而是96%左右的出租率可能對REITs利潤貢獻最可觀。

　　目前，美國REITs覆蓋行業由傳統領域(包括零售、公寓、寫字樓、工業)逐步擴大至基礎設施、醫院、養老院、獨棟房屋、酒店、自助式倉儲、木材以及電影院、學校、廣告牌、數據中心、通信塔、監獄等特殊類別REITs。根據整體考察情況，目前商業房地產的需求與新供應整體保持相對平衡，空置率接近周期的低點，但租金增長有所放緩。從細分行業來看：

　　零售地產空置率觸底開始回升。整體而言，零售地產供應大于需求，出租率已明顯呈現逐漸下降的趨勢。

　　零售地產面臨的挑戰正是工業物流地產的機遇，目前工業物流地產是美國最亮眼的房地產板塊之一。工業地產的空置率達到歷史的低位，約4%左右，需求隨著電子商務的增長而增加。工業物流地產在全球都是一個快速成長的行業，特別是在中國、日本和巴西，人均物流地產的存量仍然很低，美國在這方面已經比較完善。

　　另外，最近兩年美國購房家庭的數量在逐漸上升，過去兩個季度美國購房家庭的增量已超過租房家庭的增量，預計這一趨勢將持續。此外，美國新增公寓未來兩年預計將高于歷史平均水平，也將會對公寓市場帶來一定的沖擊。公寓租金增長可能會放緩。

　　而在數字經濟時代，數據中心將得益于長期數據流量的驅動，需求得到增長。數據中心的收入預計未來能保持12%左右的年化增長，主要來源于云計算、社交媒體、線上游戲、移動應用APP以及數據外包業務的增加等。

　　目前美國經濟增長勢頭不錯，勞動力市場相當活躍，失業率創歷史新低；居民對新房的需求比較穩健，將傳導至建材市場。美國木材建材的市場規模約1,000億美元，但行業非常分散，前十大供應商的占有率不到30%，行業存在很多整合的機會。

　　REITs行業的發展變化永遠在路上，基本面不好的行業也存在優質的投資機會等待被發掘，唯一可參考的是REITs管理者經營管理、應對市場變化的能力。長期來看，行業整合是趨勢，選擇便宜、擁有一定安全邊際的優質標的，是投資者的重要法寶。

　　未來，在美聯儲加息周期之下，REITs可能是投資者最需要重點關注的品種之一。NAREIT歷史統計數據顯示，長期來看REITs在升息周期中表現優于市場，從1992年至2017年三季度末，REITs在升息周期中獲得正收益的概率為87%，收益超越標普500指數的概率為53%。

　　與此同時，和其他大部分行業不同，REITs與美國股票市場的相關度隨著投資期限的延長而降低，給投資者提供了更好的分散風險的能力。美國REITs在過去數年通過股權融資(股票增發)降低了杠桿水平，也同時減少了利率風險。這些優點也使得REITs受到資產配置者的喜愛。